Подходит ли вам обратная ипотека? Ключевые факты и соображения

С ростом расходов из-за инфляции многие пожилые люди сталкиваются с трудностями в управлении ежемесячными платежами по ипотеке и покрытии расходов на домохозяйство. Для людей, которые владеют собственными домами или имеют значительный капитал, обратная ипотека может стать потенциальным решением их экономических трудностей. Но важно понимать, как работает обратная ипотека, а также каковы ее издержки и потенциальные риски.

Обратная ипотека позволяет пенсионерам отказаться от ежемесячной ипотеки и получать средства из собственного капитала. Это жизнеспособный вариант для пенсионеров, которые испытывают финансовые трудности, но хотят возраст на месте. В этой статье обсуждается все об обратной ипотеке, включая различные типы, как они работают, а также плюсы и минусы обратной ипотеки. Итак, начнем.

Что такое обратная ипотека? 

Обратная ипотека позволяет домовладельцам, как правило, в возрасте 62 лет и старше, ежемесячно брать деньги в долг у кредитора, используя в качестве залога стоимость своего дома. Капитал разница между текущей рыночной стоимостью дома и оставшейся суммой по ипотеке.

Сумма денег, которую получает домовладелец, рассчитывается на основе:

• Стоимость дома
• Процентные ставки
• Срок кредита
• Тип кредита
• Возраст домовладельца

Важно отметить, что если вы переживете срок действия обратной ипотеки, вам, возможно, придется брать новый кредит, чтобы остаться в своем доме, и вам придется начинать все сначала с гораздо меньшим капиталом. Если у вас есть другие варианты содержать себя без обратной ипотеки, вам может быть лучше обойтись без нее.

Имеете ли вы право? 

Для получения обратного ипотечного кредита необходимо соответствовать следующим критериям:

• Вам исполнилось 62 года (в большинстве случаев).
• Вы владеете значительной долей в своем доме.
• Ваш дом — это ваше основное место жительства.
• Ваш дом в хорошем состоянии.

Как работает обратная ипотека? 

При обратной ипотеке кредитор выплачивает вам часть вашего собственного капитала ежемесячно или единовременно. Выплачиваемая сумма обычно составляет от 40% до 60% от стоимости вашего дома.

Средства должны быть возвращены кредитору после:

• Владелец дома умирает или навсегда выезжает из дома.
• Владелец дома передает или продает недвижимость кому-то другому.
• Владелец жилья прекращает платить страховку или налог на имущество.
• Владелец дома игнорирует условия кредита.

Обратная ипотека против традиционной ипотеки 

Различия между обратной ипотекой и обычной ипотекой обсуждаются ниже: 

Обратная ипотека 

При обратной ипотеке заемщик или домовладелец не должен вносить ежемесячные платежи. Вместо этого они получают платежи от кредитора, как правило, каждый месяц. Заемщик может жить в доме до тех пор, пока не умрет или не съедет.

Они могут погасить кредит в любое время, или их наследники могут погасить его после того, как домовладелец умрет или съедет, если они хотят сохранить дом. Кредит обычно погашается путем продажи дома.

Традиционная или форвардная ипотека

При использовании традиционных ипотечных кредитов заемщику приходится платить кредитору каждый месяц, что может оказаться сложной задачей для некоторых пенсионеров. 

Более того, если владелец жилья не выплачивает кредит в соответствии с договоренностью, кредитор может провести процедуру принудительного взыскания задолженности по ипотеке, вынудив владельца съехать.

Типы обратной ипотеки 

Существует три основных типа обратной ипотеки: 

Одноцелевые обратные ипотечные кредиты 

Одноцелевая обратная ипотека является наименее дорогим типом, так как она предлагается правительством или некоммерческими организациями. Организации, которые предлагают этот тип обратной ипотеки, включают государственные и местные органы власти, местные некоммерческие организации, кредитные союзы, и участвующие банки. Однако этот тип кредита доступен не во всех штатах.

Как следует из названия, одноцелевая обратная ипотека не предполагает ежемесячных платежей. Вместо этого заемщик получает единовременную сумму для покрытия определенных расходов, таких как ремонт дома или налоги на имущество.

Застрахованные на федеральном уровне обратные ипотечные кредиты 

Обратные ипотечные кредиты с федеральным страхованием, также известные как ипотечные кредиты с конверсией под залог жилья (HECM), финансируются федеральным правительством. Они включают более низкие сборы и процентные ставки и в основном предназначены для домовладельцев с низким или средним доходом.

На выбор доступно несколько вариантов оплаты:

• Единовременная единовременная выплата
• Фиксированные ежемесячные платежи на всю жизнь 
• Фиксированные ежемесячные платежи в течение установленного времени (например, 15 лет)
• Доступ к средствам только при необходимости

Обратная ипотека с собственным капиталом 

Имущественные обратные ипотечные кредиты предоставляются домовладельцам частными организациями или кредиторами, такими как банки, ипотечные компании или другие финансовые учреждения, без какой-либо государственной поддержки. Они, как правило, предназначены для людей, чьи дома имеют более высокую стоимость и хотят использовать свой капитал для получения платежей. 

Имущественные обратные ипотечные кредиты не застрахованы на федеральном уровне и могут быть недоступны для людей с низким или средним доходом. Они включают в себя варианты регулярных ежемесячных платежей, единовременного платежа или доступа к средствам при необходимости.

Как погасить обратную ипотеку?

Существует несколько вариантов погашения обратного ипотечного кредита:

Возврат при продаже дома

Чаще всего кредит погашается, когда домовладелец продает дом. Доходы от продажи идут на погашение остатка обратной ипотеки, включая любые накопленные проценты и сборы. Если после погашения остается какой-либо капитал, он переходит к домовладельцу или его наследникам.

Погашение после смерти заемщика

Если домовладелец умирает, его наследники могут погасить обратную ипотеку, продав дом или используя другие активы для погашения остатка по кредиту. Если дом продан и выручка превышает сумму задолженности, оставшийся капитал переходит к наследникам. Если стоимость дома меньше суммы задолженности, наследники могут нести ответственность за выплату разницы, если они хотят сохранить недвижимость. Внимательно прочитайте ваши конкретные условия кредита, чтобы понять, что произойдет, если возникнет нехватка.

Выплата после окончательного выезда

Обратная ипотека становится обязательной, когда домовладелец навсегда покидает дом, например, переезжает в учреждение по уходу за престарелыми. В этот момент кредит должен быть погашен. Как и в других сценариях, это обычно делается путем продажи дома.

Добровольные платежи

Хотя обратная ипотека не требует ежемесячных платежей, пока домовладелец живет в доме, у него есть возможность вносить добровольные платежи в счет остатка кредита. Это может помочь сократить общую задолженность или сохранить капитал дома для себя или своих наследников.

Обратная ипотека: плюсы и минусы 

Основные плюсы и минусы обратной ипотеки включают в себя:

Плюсы 

• Это увеличивает ваш пенсионный денежный поток.
• Вам не придется выходить из дома, что позволит вам стареть на месте.
• Обратная ипотека позволит погасить ваш текущий ипотечный кредит.
• У вас может быть возможность выбрать сумму и частоту платежей.

Cons 

• Это не бесплатно, так как взимается процентная ставка.
• Кредит должен быть погашен после вашей смерти или переезда.
• Это может повлиять на ваше право на получение государственных пособий.
• Если вы не платите страховку или налоги на имущество, обратная ипотека несет в себе риск обращения взыскания на заложенное имущество.

Заключительные мысли об обратной ипотеке

Хотя обратная ипотека может быть хорошим выбором для некоторых пенсионеров с низким доходом, которые хотят оставаться в своих домах и при этом получать регулярные выплаты, долгосрочные расходы и потенциальные риски делают ее далеким от идеального решения.

Если вы рассматриваете обратную ипотеку, внимательно рассмотрите свои варианты и обсудите свои планы с семьей. Если вы понимаете все «за» и «против» и хотите двигаться вперед, вам следует делать это только в том случае, если вы уверены, что это правильное решение для ваших финансовых целей.